最高法-因规避限购政策签订的房产代持协议无效,不能对抗执行

(2020)最高法民再328号  辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司、徐沛欣再审民事判决书

关键词:房产代持  执行异议

申请人主张:

本案再审申请审查期间,本院依法向徐沛欣邮寄送达再审申请书副本、应诉通知书等法律文书被退回,徐沛欣未向本院提交答辩意见。本案提审后,徐沛欣经本院成功送达应诉通知书等法律文书后出庭应诉并答辩称,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应当予以维持。主要事实和理由:(一)徐沛欣通过出售名下原有房屋经核验符合限购政策,已取得案涉房屋的《不动产权证书》,登记为案涉房屋的产权人。案涉房屋因登记在曾塞外名下而成为中集哈深公司申请执行案中执行标的的事实基础已经丧失,执行异议之诉中不能就案涉房屋对中集哈深公司的权利进行救济。(二)徐沛欣因对案涉房屋享有物权而足以排除强制执行。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条之规定包含两层含义,一是确实存在登记权利人和实际权利人不符的情形,二是该情形下需保护实际权利人权利。案涉借名买房关系中徐沛欣的物权权利即为该解释保护的情形。案涉房屋的购房合同签订及房款和入住费用等支付均由徐沛欣完成,其作为物权人当然享有排除侵害的权利。即使在取得不动产登记证书前,徐沛欣也因享有物权期待权优先于金钱债权受到保护。且通过检索最高人民法院和地方高级人民法院的近期裁判,均从保护实际产权人合法权益出发,以达到案外人执行异议之诉的保护目的。本着同案同判的原则,本案应认定徐沛欣具有排除执行的民事权益。(三)中集哈深公司不属于因商事外观产生的,基于信赖利益而保护的债权人范围。商事外观主义原则的目的是维护交易安全稳定,落脚点在商事交易,当第三人因信赖登记而选择进行商事交易的,才可适用保护其信赖利益。曾塞外在先订立《最高额保证合同》,当时案涉房屋尚未办理产权登记,商品房网签等个人信息也不对外公示,中集哈深公司并非基于信赖曾塞外拥有案涉房屋产权或备案登记等而订立该保证合同。(四)原审程序合法,未超出诉讼请求范围进行审理。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第二款的规定,案外人执行异议之诉是确认之诉加形成之诉的组合,本案中确认徐沛欣对案涉房屋享有物权与排除强制执行之间具有诉讼请求上的同一性,故原审未超诉请审理,不涉及程序违法。

本院认为:

       关于徐沛欣与曾塞外之间是否存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。徐沛欣依照与曾塞外签订的《房产代持协议》,以曾塞外名义与星泰房地产公司签订购房合同并代为签名,其后徐沛欣本人支付了250万元购房款、公共维修基金及契税。对于剩余大部分购房款的支付,徐沛欣提供证据证明系案外人安凯公司将天津红孩子商贸有限公司支付给徐沛欣妻子蒋某某的股权收购款(投资返还款),作为徐沛欣的购房款支付给星泰房地产公司,曾塞外亦对代持协议及其未实际付款等事实予以认可,在中集哈深公司未提供相反证据足以推翻上述证据的情况下,原审法院认定剩余购房款亦由徐沛欣实际支付,符合常理,并无不当。况且通过徐沛欣提供的物业费等相关交费单据,可以证明徐沛欣实际占有使用了案涉房屋。据此,可以认定徐沛欣在不具备再次购房资格的情形下,为规避国家及北京市房地产限购政策,通过借用曾塞外之名进行买房并支付了购房款,徐沛欣与曾塞外之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。

        关于案涉房屋过户前徐沛欣能否依据规避国家限购政策的借名买房合同关系成为房屋所有权人并排除执行。2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号),是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头,投机性购房再度活跃,增加了金融风险,不利于经济社会协调发展的现状,为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房,切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。该通知授权“地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。”北京市人民政府为贯彻落实该通知要求而提出有关具体限购措施的京政办发[2011]8号文件,系依据上述国务院授权所作,符合国家宏观政策精神和要求。徐沛欣在当时已有两套住房的情况下仍借曾塞外之名另行买房,目的在于规避国务院和北京市的限购政策,通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥,则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长,鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益,不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符,而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空,阻碍国家宏观经济政策落实,影响经济社会协调发展,损害社会公共利益和社会秩序。故徐沛欣与曾塞外为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效,徐沛欣依据规避国家限购政策的借名买房合同关系,不能排除对案涉房屋的执行。

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